北京二手房挂牌量大增，顶级学区房从不缺买家“退步”到发朋友圈兜售

楼市现状直接展现城市发展价值，2023年上半年楼市面临下行压力，下半年各地纷纷出台宽松政策提振楼市，对于城市发展宛如一场“大考”，政策红利能否激活楼市，市场向好仍需验证。

文 ｜腾讯房产特约作者 黛济霏

今年8月初，北京一位家长在看了200多套房后买下了一套东城的学区房，总价1200万元左右，她说“短期资金压力非常大，但为了孩子咬牙了，可以住上很长一段时间。居住和学校的强平衡，如果‘认房不认贷’政策落地，那就是额外发个红包。”

那个时候，北京楼市新政一触即发。

9月1日晚，北京突然官宣在全市范围执行“认房不认贷”，这位家长领到了这个“额外的红包”，她说“竟然出了认房不认贷，还没有网签，可以多贷款了，利息也少了”。

这位家长所买的房子，2006年首次开盘，当时单价不到1万元/平方米，目前，据贝壳找房平台显示，二手房参考均价已经接近13万元/平方米。

“认房不认贷”对于这类购房者来说是一个极大利好，因为这项政策只认购房者名下的住房套数，而不考虑是否有贷款记录，能多贷款，就能很大程度上缓解初期的资金压力。

新房方面的影响则更大一些，各大售楼处开始比拼“不打烊”，新房经纪人开始进入疯狂加班模式，客户仿佛一下子多了起来，尤其是此前观望和犹豫的那批客户。

据中指研究院统计，9月北京新建商品住宅签约5891套，成交面积67.96万平方米，环比分别增长42.9%和41.1%。二手房方面，中原地产数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，相比8月环比上涨30.1%。

据不完全统计，9月北京共有14个新盘取证，涉及房源接近6000套，与8月的3010套相比涨幅超过90%。

“认房不认贷”，可以说是北京近年来尺度最大的楼市松绑政策，政策出台的一个多月里，二手学区房、新房市场都受到了不同程度的影响，而有些现状，却是政策出台前不曾预料的。

二手房挂牌量大增，顶级学区房从不缺买家“退步”到发朋友圈兜售

从市场现状看，北京二手房市场可能有些被误伤。

多家媒体援引中国证券报的数据显示，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余，新增挂牌量超过2万套。

近一个月（9月8日-10月7日），北京新增二手房挂牌房源29,378套，环比增幅已经超过40%。10月8日当天，西城区挂出的13套房中，12套单价在10万元/平方米以上。其中，最小一套面积只有36平方米，总价415万元，据此计算的单价约11.5万元/平方米。海淀区挂出的二手房更多，非顶流学区房占多数，比如厂洼小区一套约70平方米房源，挂牌价820万元，单价约11.8万元/平方米。

数据来源：中国房价行情网

事实上，在二手房市场，“认房不认贷”政策后，业主们并没有如预期那样更容易地卖掉自己的房子，反而面临着更激烈的市场竞争。新政让一些原本无法获得贷款的人得以获得贷款，从而增加了购房者的数量和购买力，导致市场竞争进一步加剧。

而为了增加自己房产的吸引力，北京的业主们不得不采取一些措施，比如更大幅度的降价，或者将房源委托给更多中介平台。而在这个过程中，他们也面临着更大的挑战和竞争。

作为二手房市场风向标，北京的学区房并没有出现预期中的回升，哪怕是叠加了9月12日的重要利好。顶流学区房的王牌中介手里也攒下了不少房源，从不缺买家“退步”到现在需要发朋友圈兜售。

9月12日早间，有市场消息称“北京解除二手房指导价限制，海淀29个学区房源恢复挂牌”。根据北京市海淀区房管局工作人员的说法，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。有中介机构人士表示，“自9月8日起，可以根据市场价格挂牌展示，指导价是否解除以官方为准。”

9月30日，在北京学区房顶流金融街片区工作10余年的中介李琳（化名）发了一条朋友圈，内容是宏庙小学对应学区房的经典户型，这在过去极其罕见，要知道，宏庙小学被北京不少家长称为“宇宙中心小学”，直升北师大实验中学的比例达80%，对应小区主要包括丰汇园、宏汇园等，因此从不缺买家。

丰汇园的战绩，在北京学区房成交史册上值得拥有姓名。6年前，正值北京学区房疯涨的年代，价高者得是一种常态。当时，北京通州一位家长以1200万元，才从另一位出价1000万元的看房者手里抢下了这里一处39平方米的房子，成交价超过30万元/平方米。重点是，这只是一个阴暗的地下室的价格。

李琳说，其实北京对于18万元/平方米单价以上的房源一直是有管控的，并没有解除。在贝壳找房APP，只能看到几套17万元/平方米级别单价的丰汇园小区挂牌房源，但小区均价显示为20万元/平方米。从李琳发来的多套推荐房源信息看，目前该小区50平方米左右的单价在23万元/平方米上下。

来源：贝壳找房

9月下旬的一天，从宏庙小学对面的大门进入宏汇园，一组购房者正站在一处地下室前窃窃私语，“进到小区，感觉整个人都不一样了”。宏汇园小区门口，身着工服的中介人员正打电话与小区内正在带看的同事联系公务。宏汇园底商很是发达，有数家护肤和美容美发店，每栋楼前则都停满了接送孩子的自行车和电瓶车，显得有些拥挤。

红庙小学门口 黛济霏拍摄

宏汇园小区 黛济霏拍摄

李琳说，业主们对于政策已经比较理性了，挂牌量和带看量多了不少，但成交数据还没有出现相应的增长。“能感觉到是有一些波澜，因为大多数人都是‘卖一买一’，所以政策一定程度上把过去的那份犹豫都给挤走了，很多客户都愿意出来看房了”，至于从看房到下定，李琳摆摆手，“盛况不再，但这片学区房的价格还在这摆着”。

宏汇园小区 黛济霏拍摄

新房成交量冲高后又回落，购房者观望情绪增加

国庆长假结束这些天，开发商们的朋友圈并没有出现预期般沸腾，只有个别网红盘项目发布了成交喜报。比如中建房山国贤府国庆假期热销1.5亿元，招商璀璨公元黄金周8日累计成交金额2.1亿元等。而9月26日北京城建天坛府六期10分钟销售275套、73亿元，全盘累计销售319亿元，再次刷新北京住宅历史单盘销售金额纪录，则掩盖了这个项目背后的很多故事。

来源：开发商人士朋友圈

遥想一个多月前“不打烊”的那个夜晚，置业顾问孙戈依然感慨万分，“虽然之前一直有传言，但是9月1日看到了‘认房不认贷’真的落地，还是很激动。说实话，公司有几个难卖的项目，新政后确实迎来了不少客户，我们的团队也十分努力，销售团队连续几天加班到深夜，整个假期的成交虽然没有预想中那么劲爆，但也很不错了，完成了既定目标。”

“热闹是他们的，我什么都没有。”

经验更丰富的经纪人刘文根倒更淡定，他表示，改善客户人群相对固定，政策是否能刺激市场还要继续观察。

从中指研究院提供的数据看，新政出台后，市场短期反应热度较高。新政出台的首个周末，市场反馈积极，客户到访量明显增加。成交方面，新政后首周（9月4日至10日），北京新建商品住宅签约量达860套，环比增长17.8%；从周度数据来看，北京新建商品住宅销售套数连续三周实现环比增长。

对于市场反应，刘文根有着自己的看法，他说：“‘认房不认贷’明显是为了利好刚改客户的换房需求，很多人把早年买的老破小换成大房子，只要房子卖掉、贷款缴清就能按照首套房首付比例来，这对于那些想换房的人是很友好的。但北京手里有一套房的人有多少，他们有没有能力或者意愿换房都需要再观察。”

刘文根近期准备离开北京回老家发展，但他表示这并不会影响自己在北京的业务，对于他的客户，他是这样描述的：“我现在基本上靠得都是老客户换房或者老客户介绍，从其他老经纪人的经验来看也是一样的。只要把这些老客户维护好了，我在哪里都能有北京的业务做。有能力再买一套房的人就是那一批，‘认房不认贷’能够多大程度上扩大这批人的范围我是不好预测的。”

作为新北京人，钱谌也讲了他身边的换房故事：“我有一个前辈，并非特别富有，一句话就是买房买得早，结果房价涨了一倍多，这几年把老房子卖了，添了些钱重新买了1000万元左右的房子，感觉就是踩对点了。当然我也有朋友买在了2016年之后的高点，房价不仅没涨反而还跌了，‘认房不认贷’政策是利好，但对他们来说，想再换房依然很难。”

北京市场的这波热度确实没有维持多久。

尤其是9月之后取得预售证的项目，目前普遍都未有网签产生。另根据诸葛找房，2023年9月，北京新建商品房成交10727套，较上月增加954套，虽然环比上涨9.8%，但同比却下降21%。但从近12个月成交走势来看，月均成交套数为11277套，9月成交近10727套，低于近12个月平均成交量4.9%。

可以看到，“认房不认贷”政策对于北京新房销售来讲并没有持续明显的利好。

中指研究院高级分析师范诒杰表示：“整体来看，自北京落地‘认房不认贷’等一系列政策以来，新房、二手房带看量和成交量均有所上升，但9月下旬以来，市场热度回落，多数项目到访和认购量均明显下滑，看房客户观望情绪增加，市场逐渐趋于平稳。”

市场趋于平稳，各方期待更多的宽松政策出台

但另一方面，北京“认房不认贷”政策对市场预期的确有所改善。

这半年以来，北京房地产政策端一直有放松趋势。最初放松只限在特定区域，2022年底，经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行经开区商品住房政策有关规定。而在此之前，通州的购房政策被市场称为最严格的“双限”。

随后，相关文件对北京房地产政策的表述是“一区一策”，这给了很多区域极大的想象空间。首先传得沸沸扬扬的是房山，2023年初，房山拟试点“认房不认贷”消息在网上流传，虽然官方否认，但很多人言之凿凿。

3月31日，北京正式启动二手房“带押过户”，出售在京住房时不必先结清前一笔贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记。

9月1日，不仅是传言中的房山，而是整个北京区域都执行“认房不认贷”，“家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”

诸葛找房表示，9月北京市场均价为63674元/平方米，环比上升1.38%，同比上升5.37%。根据情绪指数模型，预测北京未来短期内价格上行，未来5个月价格上升至65694元/平方米，累计上涨3.17%。

钱谌说：“我还没有买房，之前觉得买房对我来说太遥远，现在感觉市场又有上扬势头了，如果北京继续出台利好政策，降一降首付比例，我也是有机会上车的。”

10月16日，某央企开发商负责人又转发了一条朋友圈，宣传他的新项目：首开即热销，163套14.6亿。近一个月，他在朋友圈很活跃，几乎天天都有关于旗下项目的动态和宣传信息。

李琳又发来了宏庙小学的最新可售房源信息——是普通购房者在外网无法看见的20万元/平方米以上那几套。

中原地产首席分析师张大伟9月1日曾预测，北京、上海未来2个月房价有望上涨10%，二手房成交量有望单月在8月份的基础上上涨100%，但进入10月后，市场可能逐渐消化存量需求再次平稳。

事实上，国庆假期前一周，关于北京楼市要再出松绑新政的传闻也甚嚣尘上，但最终未能落地。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，广州继“认房不认贷”之后调整限购区域，释放了积极信号。从短期来看，北京限购政策也存在优化空间和预期，但政策调整力度仍取决于市场恢复程度。参照广州部分郊区取消限购的做法，未来北京有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。同时，降低首付比例、降低房贷利率加点数、调整普宅认定标准亦有一定空间。

10月10日，张大伟表示，对于北京等一线城市来说，当下“认房不认贷”主要影响的是刚改家庭，因为大部分刚改家庭需要卖一买一。整体来看，这部分家庭在短期消化后，后续如果没有郊区限购松绑、首套房贷利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。

不过，上述央企开发商负责人和他的另一位央企开发商朋友刚刚度过了一个愉快的周末，他们新开的项目承包了上周北京新房市场的大部分业绩，官宣销售额合计超过110亿元。

（文中李琳、孙戈、刘文根、钱谌，均为化名）