乳山部分海景房每平米已跌破千元,究竟是怎么一回事?

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7月2日，山东乳山登上了微博热搜，迅速引发了各方关注。这个名不见经传的小城之所以登上热搜，因为其低廉的房价--位于山东乳山银滩的一套海景房（带阁楼）的成交价为1800元/平，与威海市区6月份二手房均价

正文摘要:

7月2日，山东乳山登上了微博热搜，迅速引发了各方关注。这个名不见经传的小城之所以登上热搜，因为其低廉的房价--位于山东乳山银滩的一套海景房（带阁楼）的成交价为1800元/平，与威海市区6月份二手房均价为10112元/平方米相比，山东乳山的海景房房价堪称“白菜价”，同时，4000元/平米的均价与十年前3500元/平米的价格相差无几。也就是说，十几年来，几轮房价上涨的大浪滔滔，都没有对乳山银滩房地产市场产生任何变量的影响。
乳山部分海景房每平米已跌破千元究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

7月2日，山东乳山登上了微博热搜，迅速引发了各方关注。

这个名不见经传的小城之所以登上热搜，因为其低廉的房价--位于山东乳山银滩的一套海景房（带阁楼）的成交价为1800元/平，与威海市区6月份二手房均价为10112元/平方米相比，山东乳山的海景房房价堪称“白菜价”，同时，4000元/平米的均价与十年前3500元/平米的价格相差无几。也就是说，十几年来，几轮房价上涨的大浪滔滔，都没有对乳山银滩房地产市场产生任何变量的影响。

这座以海景房闻名全国的山东小城，也迅速引来了来自全国各地的游客和“看房团”，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……

一

“面朝大海，春暖花开。”是很多人心中的理想家园。

6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，“以低廉的价格”“给您度假式生活”，这样充满诱惑的广告词满天飞。

7月2日，有媒体报道，当地二手房价格只有新房价格的一半左右，各地“看房团”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，凉风习习，环境舒适而宁静。满街都是挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。

“我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员透露，“这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是这个价格了。”

金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，除此之外，新房外墙多以金黄色为主，和周围的二手房有着鲜明的区别，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。

“我们的新盘都是框架结构，质量是周围砖混结构的旧房不能比的，小区的绿化环境也会好很多，所以价格也会略微贵一些。”销售人员特别强调：“目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了。”

二

“明珠海苑，7楼90平，精装两室，12.6万。”类似的房源信息在干道边的电线杆上、楼房窗户上随处可见。

宋文琦是乳山银滩一家房产中介的经理，虽然店面不大，但她手里仍握有几十套待售房屋的钥匙，门口和店内的简易展板上展示着一套套待售的二手房源信息。“整体单价都在两三千左右，七八十平米的房子总价才十几、二十来万，几乎都是赔钱卖的，就这样还卖不出去。”宋女士说，他们来得晚，错过了银滩楼市的黄金期，“2008年的时候，那些卖房子的都挣很多，我们才来这里一年多，靠卖房子都快过不下去了。”

“房子比人多，卖房子的比住户多。”另一家房产中介工作人员介绍，银滩管委会斜对面一排十几个摊位，除了做海滩用品生意的之外都是房产中介。现在旅游旺季过去后，多数都关着门，只有宋文琦的这家房产中介中还有三个人，但是因为没有生意，三个人正在打扑克。

2000年之后，乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地席卷全国。但是一股开发潮过后，并没有给银滩带来太多繁华。如今，银滩最繁忙的恐怕就数中介了，电线杆上、楼房墙壁、玻璃窗上，随处可见售房广告。

“别看现在许多新盘的价格高达七八千元，实际上都是虚高，二手房才能反映真实的市场，现在二手房均价2000多元，这里面很多是5000元左右买的。”然而更残酷的现实是，就这个价格现在也不好卖，许多投资客的房子砸在了手里。“你的房子质量再好，也经不住一半的差价呀，想再卖出去很难了，除非再赔一半。”

三

乳山银滩也曾有属于他的辉煌时代。

因坐拥东西长21.3公里、南北宽3公里的优质海岸线沙滩，乳山银滩被誉为“天下第一滩”。自1992年银滩旅游开发区管理委员会成立后，海景房便开始蓬勃崛起。

2000年之后，以银滩楼市开发为起点，“威海银滩海景房售楼处”组建“看房团”,一时间成了旅游地产销售的新潮流。

然而经过了近20年的发展，依旧摆脱不了“鬼城”这个称号，最主要的原因在于房产的入住率上，尤其是冬季的入住率。

目前的银滩，购房者基本都是来自外地度假、投资性质，尤其以北京人居多，可能这里的房价连他们本地的零头都不够，但是山东乳山的确拥有超好的自然环境。

不管是北京人还是上海、河北、河南、东北等来自全国各地的购房者，基本上都是以每年夏季过来小住一段时间为主。每年的4月份人开始多起来，十一之后人开始回流各自的城市，夏天这里像一个繁荣的小城，冬天又恢复的一贯的宁静。

所以，人口的流动制约着银滩的配套，银滩的配套又反过来影响着业主们的留居时间。在银滩有这样一个现象，很多购房者基本都是买房之后的5年左右，就开始卖房，因为银滩购房者多数为60岁左右的老人，随着年龄的增加，以及对大海的热情降低，加之每年来回跑路途劳累，而银滩又无法提供长期居住的环境（冬无暖气，没有像样的医疗配套）。

从数据来看，虽然银滩海景房均价在表面上呈现出明显涨幅，从2000年的1900元/平米，到2009年的4900元/平米，再到2013年的8000元/平米，但事实上，这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。

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头部房企1月销售额暴跌31.7%！相比两年前已腰斩

头部的100强房企，2022年1月销售额惨跌，2023年1月份销售额又惨跌31.7%。

2021年1月，TOP100房企的销售额是8705.3亿，比2019年1月增长50.3%。

两年之后，2023年1月，TOP100房企的销售额是4223.3亿。

从8705.3亿到4223.3亿，两年时间，头部百强房企1月份销量腰斩。

谁说，房价不会腰斩？

腰斩之后继续跌，就是膝斩。

由于2022年中国人口改革开放以来首次负增长，房地产已经不可能死猫跳了。

以后，就是一年比一年销售额下跌。因为，房价腰斩之后，同样的成交量，成交金额腰斩。

量价齐跌的房地产年代已经开始。

几年之后，房企的新业务肯定是一户建。这个，要等中国年出生婴儿数跌破800万，或者跌破700万才会到来，目前来说，房企就要苦熬。

熬不过这个凛冬的，就破产倒闭。

如上截图，网上看到这条新闻，住建部说了，该破产的房企要破产。

以后房企需要建的高楼住宅将是非常少的，因为存量非常大。将来，肯定是一半以上的业务是一户建。

而且，将来肯定也会像美国那样，有预制房。就是说，你买一块地，然后平整一下，就买一套预制房，安装好之后，住个20年，就把房子拆了换新的。

老龄化之后，老年人退休，身体好的老年人，可能想要住到风景优美的地方，然后，住个20年就差不多要住养老院，或者回城里，这样看病比较方便。

比方说，上海老人，有一套上海的房子出租。然后，到大理买一块地。65岁就买一套预制房，住到85岁回上海，这块地卖了，这套预制房没人要就当垃圾处理了。

以后，大家对于建筑垃圾这个概念会非常认同。

房子，就是消费品。

如上截图，山东乳山的海景房已经跌破1000每平，就是说，40平的一居室只要4万块。

5万块抄底，也亏了1万。

这个底，是无底洞。

2020年的时候50平米还能卖9万，现在跌破1000每平。

2019年的时候还是1900每平，现在跌破了1000每平，当年的抄底是在半山腰。

开发商，未来几年就将面临他们早前卖出去的房子的低价竞争。

早年，可能是5000每平卖掉的。

现在，房主割肉，从5000一路降到1000。此时此刻，开发商的建筑成本也比房主的割肉价高很多。

这样，开发商只能放弃高楼住宅，等待一户建时代的到来。

没有一户建，大量的开发商可以破产歇业了。

整个房地产上下游，如果没有一户建，就没有业务，就只能消减产能。这个，对于GDP数据来说，将是一种缩减。

要是GDP在地产板块依然要稳健，就只能在未来1-2年推出一户建。

一户建出来后，垂直贫民窟的降价压力就大了。

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