山东省威海乳山成“海边的鹤岗”,究竟是怎么一回事?

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面朝大海的乳山为何会成为“海边鹤岗”和“鬼城”！！！鹤岗的房地产崩盘主要集中在东北经济下滑、人口净流出以及鹤岗市为资源枯竭型城市等原因上。乳山市位于山东半岛东南端，东毗威海，北临烟台，西近青岛，南濒黄

正文摘要:

面朝大海的乳山为何会成为“海边鹤岗”和“鬼城”！！！鹤岗的房地产崩盘主要集中在东北经济下滑、人口净流出以及鹤岗市为资源枯竭型城市等原因上。乳山市位于山东半岛东南端，东毗威海，北临烟台，西近青岛，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望，是沿海对外开放地区之一。乳山市位于青岛、烟台、威海三个城市之间，交通条件便利，现已形成海、陆、空三位一体的交通网络。乳山依山傍海，环境优美，物产丰富，素有“金岭银滩”之称。老龄化程度持续加深，60岁以上老年人187665人，占乳山市总人口35.2%，比上年增长0.6%，100岁以上老年人81人。
山东省威海乳山成“海边的鹤岗”究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

面朝大海的乳山为何会成为“海边鹤岗”和“鬼城”！！！

一提到“鬼城”，我想首先浮现在大家脑海的是著名城市——鄂尔多斯

鄂尔多斯因煤炭发家，辉煌时期曾遍地豪车、当地居民因拆迁暴富、人均几套房，然而10年前受煤炭暴跌影响，楼市泡沫破灭，市区大量楼房无人居住，一度被称为“鬼城

鹤岗——一个东北小城，传说中可以“白菜价”买房的城市

鹤岗的房地产崩盘主要集中在东北经济下滑、人口净流出以及鹤岗市为资源枯竭型城市等原因上。

面朝大海的旅游城市——乳山

乳山市位于山东半岛东南端，东毗威海，北临烟台，西近青岛，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望，是沿海对外开放地区之一。全市人口61.6万，面积1668平方公里。 乳山市位于青岛、烟台、威海三个城市之间，交通条件便利，现已形成海、陆、空三位一体的交通网络。

乳山依山傍海，环境优美，物产丰富，素有“金岭银滩”之称。境内山、海、岛等自然景观及名胜古迹等人文景观颇多，有圣水宫，巨嵛山、乳山口、小汤温泉、和尚洞、仙人桥等许多很有名气的旅游景点，其中，圣水宫被列为中国名胜金代三大道院之一，巨嵛山被列为省级森林公园，乳山口素有“北有旅顺口，南有乳山口”之称。

这样一个风景优美，面朝大海的旅游城市为何会成为大家口中的“鬼城”与“海边鹤岗”呢？

人口因素影响

人口结构老龄化严重

截至2021年12月底，乳山市总人口531804人，比上年减少4247人，人口密度319.40人/平方千米，性别比101.75（女为100）。全年出生人口1907人，出生率3.57‰；死亡人口3719人，死亡率6.97‰，人口自然增长率-3.4‰。城区人口119486人。办理户口迁入1354人、户口迁出3826人。流动人口登记18422人。老龄化程度持续加深，60岁以上老年人187665人，占乳山市总人口35.2%，比上年增长0.6%，100岁以上老年人81人。

缺少支柱产业人口外流严重

经济学家任泽平说过“人口才是房价长期的最大支撑”。乳山只能算是沿海的一个三四线城市，并没有太多的就业机会，自然也留不住人。

旅游城市的“陷阱”

乳山的环境优美，适宜居住，但是不要被表象所掩盖

银滩毕竟是一个县级市的景区，距离市中心的距离在20公里左右，根本就不会有什么购房需求。就是这个没人没产业、远离市中心的地方，在前些年的楼市黄金时代却硬是生生开出了一片新天地。

有报道称，目前银滩总共开发了1800万平米的海景房、200多个小区，这是一个庞大的数量，而且只能靠外地人消化，本地人根本不买。

银滩新房的消化模式是，包车去一二线城市拉人，尤其是那些内陆大城市。

以青岛后花园的名头，以养老海景房的噱头，确实吸引了不少外地人来买房，尤其是中老年人，他们的购入单价多在1万元以上，

有网友分享了自己的经历：2008年被购房团忽悠到山东银滩，买了一套60平的海景房。首付6万，又从银行贷款20万，15年时间，月还2000。

等了这么多年，银滩的房价一直也没升上去，现在按照原价都卖不出去了。为了尽快把房子卖掉，我联系了中介所，他们说，可以收购我的房子，但是他们只给10万。

26万的房子只能卖10万，我真是欲哭无泪，这不白送吗？

现在的银滩，放眼望去到处都是房子，高楼林立，只见房子不见人！卖房的广告贴得满街都是，买了这里的海景房，真是悔青了肠子！

9月份过后，当密集的游客退去，你会发现只有冰冷的钢筋混凝土矗立在岸边。

“海景房”并不适宜居住

人口较少，周边配套设施匮乏

由于原住民较少，外来人口也不多，夏季旅游的火爆表象掩盖了地广人稀的实际。人口的相对缺乏，造成了周边配套设施的不完善。医疗资源、娱乐设施、基础生活配套都成为影响正常生活的严重因素。

海边气候影响，冬冷夏潮

位置比较偏，交通不便

当房地产的潮水褪去，你会清晰的看到沙滩上残留的贝壳；

钢筋混凝土虽冷，但掩盖不了家中的温情；

一半是海，一半是山；一线海景房，一生一套！！！

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每平米房价不足千元，山东乳山成“鹤岗第二”？中介：低价房有水分，专家：问题不止人少

近日，山东威海乳山“每平米单价不到1000元”的低价海景房，成为不少网友的关注焦点，甚至被调侃为了此前因低价房受到关注的“鹤岗第二”。

有房屋中介兴奋地告诉金融投资报记者，“疫情管控放开后，房价肯定也会触底反弹，现在就有一些房主开始涨价了；不过，仍有房主宁肯亏钱也急着卖房，令部分看房者望而却步。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，要解决眼下问题，乳山与其围绕海景做文章，不如发展各种应有产业，用就业、创业岗位吸引更多人前来买房。

不足千元低价房或有水分

金融投资报记者调查发现，在部分网上中介平台上，确实挂出了不少位于山东威海乳山每平米单价低于千元的二手房，且基本位于银滩景区。

部分挂牌售卖的乳山低价房来源：贝壳找房

至于价格便宜的原因，中介阿浩介绍称，“来这里看房的基本都是为养老或者度假，都不太想爬楼，所以楼层越高越便宜。”他表示，其在平台上挂的都是真实房源，都是经过审查没有任何问题和债务纠纷才会上架，不用担心价格问题。

不过，记者随机查看了几套低价房，其标注位于海边位置，只是房屋视野不一定都能看海，尤其是低价房源，虽然不少都是无电梯楼房的顶楼，但朝向基本都是向西或向北，海却在小区的东面或南面。

此外，在当地部分中介看来，网上所说的“每平米不足千元”也可能存在水分。

“你看到的肯定都是阁楼吧？不要光看他说的面积，要看房本上的面积！”中介小元告诉记者，“我们最便宜的是1500元一平，连阁楼都没有不到1000元的，因为阁楼是斜顶的，所以房本面积有比实际面积小。如70平的阁楼，房本面积可能只有30平，每平几百元的单价，算下来还是有一千多元。”

贝壳找房数据则显示，乳山二手房本周成交均价为2055元/平米，与上周基本持平。

整体而言，同地段二手房价与楼层直接挂钩。中介介绍称，乳山电梯房或一层步梯房目前起价则在3000-3500元/平，步梯2至3层则是2400-4000元/平，越往上越便宜，6至8层价格可能低至1000-2000元/平，个别楼盘根据具体情况房价可能向上浮动。

同时，乳山银滩的海岸线很长，因此房子也很多，虽然都能算是“海景房”，但不同地段的房价也存在一定区别。

稍微对比地段、楼层与价格，一中介介绍给金融投资报记者的“乳山银滩最中心”大拇指广场附近5楼70余平米的步梯房，价格接近15万元，单价超2000元/平；而另一中介挂出的单价700余元/平米的6.5层阁楼房，总价仅6万余元，但位于大拇指广场8公里外的另一处海滩。

中介称多名房主涨价

对于近期愈发受关注的乳山房价，当地中介、买房人也相当看好。

中介小雨向金融投资报记者强调，“过了现在这个价格低谷，接下来可能会整体涨价了，最好早点做决定！我从年初二开始带客户，看到疫情管控放开、天气放暖，来看房的人多了不少，我有3个房主都涨价了。”

除了疫情管控放开、天气放暖、流量增多等因素，小雨还提到，年内通往乳山的高铁可能通车，届时乳山并入全国高铁网络，交通等配套更加完善后，价格还可能还要涨。

“老是担心钱会贬值，不如买房。”一次性购买了两套房的上海客户表示，这里海边漂亮，都是沙滩海水浴场，特别适合游泳。她认为今年应该会涨价，所以买了两套15万元左右的客卧一体房，通过视频看完房就交了定金。

当地住户向记者介绍周边情况

不过，也不是所有看房者都这么激动。一位接受记者采访的看房者则表示，会重点考虑地段周边、海景视野、电梯有无、集中供暖等问题。“我最早关注乳山的房子是在3年前，当时听中介说要通高铁。现在说电梯房方便、集中供暖舒服，但万一买了后没那么多人住，这些配套维护估计都成问题。”

当记者表明自己来自成都时，中介小雨显得十分热情。她表示，近期全国各地都有人到乳山看房，来自成都也很多，甚至有人专门做当地销售团的。不过，她不建议参加类似销售团，因为“那是新房团，价格很贵，在7000元左右。还是二手房便宜，业主都是急着用钱，亏着卖。”

对于“急着卖”的原因，小雨没有更多解释，只是强调称，“您远程看不放心的话，也能来实地察看，我们有接待客户用的房子，来了就能直接住。”

海景房问题不止“人少”

虽然中介介绍得十分激动，但综合多方数据，被不少人戏称为“鹤岗第二”的乳山海景房，最大的问题或许还是“房多人少”。

数据显示，2021年，乳山市办理户口迁入873人、户口迁出3567人。近期有报道称，乳山市待售或库存项目有10万套，涉及200个小区。

在接受金融投资报记者采访时，严跃进分析称，乳山与鹤岗有一点十分相似，就是都“缺人”。但不同于鹤岗缺人是因为人跑出去了，乳山则是房子太多，却没多少人来住。两个城市是两种方向，但是其背后都说明人口的流入等管理是很重要的课题。

资料显示，近年来乳山市出台不少措施应对相关问题，如在滨海新区规划设置了10条公交线路，日投放45辆车运行等，包括中介提到的在建医院，即将通车高铁等基础配套设施建设，在部分观点看来，这也是解决人少问题的重要手段。

不过，加强基础配套建设虽能起到一定效果，但背后的问题或许并不那么简单。

“配套问题是个老生常谈的问题，大家此前也针对类似观点提出过一些建议。”严跃进认为，即便房子好、配套设施好，如果来买房的都是投资客，市场环境同样可能出现问题，因为投资买房多数不会住。如果大家买房都是放着出租，“谁来住”、“谁来消化”就是重要的问题。

此外，乳山除了人少，还有旅游资源问题。如以前人也很少的西双版纳，如今就很受追捧。在旅游资源方面，部分北方城市优势并不明显，以海景房为例，到广东、海南等南方地区买海景房的人，确实比到青岛、乳山等北方城市买的人多。

因此，与其天天围绕“海景”做文章，不如同时作为普通城市发展各种应有的产业。严跃进表示，这样一来，本地人可以从相关产业中获得创业机会，附近的人也可以来买房租房、休闲度假，发展更多产业，创造更多就业机会。

严跃进认为，海景房问题的本质，或许还是房地产企业对地域海岸线相关自然资源出现了不协调的开发所致，而疫情和行业进入深度整合期，合力让此类现象表现更为突出。不过，类似“海边鹤岗”城市的优势也有房价低、生活居住成本低等因素。因此，严跃进建议地方政府和企业积极做好海景房配套和度假服务，抓住新一轮房地产复苏机遇，尤其是文旅消费需求复苏的机会，加强去库存和人口导入工作，将危机转化为再起飞的新机会。

本文源自金融投资报

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